Por Caio Cesar Braga Ruotolo – advogado tributarista
Em toda operação com transmissão de bens e direitos tem-se que pagar o famigerado Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) de competência municipal, cuja base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.
Relativamente no Município de São Paulo, a municipalidade adotou como base de cálculo do referido imposto o “valor venal de referência”, criado por meio do Decreto 46.228/05, que difere do valor venal para fins de IPTU. Diante disso, desde então, nas operações imobiliárias, exige-se o recolhimento do ITBI usando como base de cálculo os “valores de referência” estabelecidos pela Municipalidade, como se fosse uma “pauta fiscal”.
Todavia, entendimento do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo deu um alento aos contribuintes contra a sanha arrecadatória do fisco municipal, pois entendeu que quem comprar um imóvel não precisará mais utilizar o valor venal de referência na hora de pagar o ITBI, desde que tenha decisão judicial nesse sentido.
Todos sabemos que o valor do ITBI, por vezes, é um grande empecilho na hora da negociação ficando o contribuinte à mercê do fisco, independentemente do valor da negociação, pois podem ficar sujeitos a um recolhimento de imposto com base no valor venal de referência, que em muitos casos pode ser maior que o próprio valor da venda, podendo até mesmo inviabilizar o negócio.
Por isso que, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, ao julgar Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) entendeu que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal do imóvel para fins do pagamento do IPTU ou o valor da transação imobiliária (aquele que for maior).
Ao reconhecer essa inconstitucionalidade, entendeu que a base de cálculo do ITBI é o valor do negócio jurídico realizado, a partir das declarações do próprio contribuinte, podendo o valor de referência servir ao Município apenas para verificação da compatibilidade desse valor com o preço declarado de venda, porém sem que se possa utilizá-lo como prévia fixação da base de cálculo do imposto em questão.
Por isso que todos os contribuintes que recolheram o ITBI com base no valor venal de referência, na hipótese deste ter sido superior ao valor da transação, tem o direito de buscar a restituição do valor pago a maior para a municipalidade, incluindo juros e atualização.
No mesmo sentido, aquele contribuinte que está em fase de negociação ou, em vias de negociação imobiliária, onde já verificou que o valor de referência é superior ao valor da transação, tem o direito de buscar o Judiciário com a finalidade de não recolher o imposto com base de cálculo errada (a maior).
Sobre o autor
Caio Cesar Braga Ruotolo é advogado tributarista, Pós-graduado com Especialização em Direito Empresarial e em Direito Constitucional e sócio do escritório Luiz Silveira Sociedade de Advogados. Membro do Conselho de Assuntos Tributários da Fecomércio em São Paulo.
Comuniquese5
Imagem de Gerd Altmann por Pixabay



Imagem Ilustrativa - Tribuna do Recôncavo
Reprodução
Foto: Uanderson Alves/ Tribuna do Recôncavo
Foto: Hélio Alves/ Tribuna do Recôncavo
Imagem Ilustrativa de sungmin cho por Pixabay
Arquivo Pessoal
Imagem de Daniel Reche por Pixabay
Imagem Ilustrativa | Foto: Pedro Moraes/ GOVBA
Laureados em 2025: (da esq. para a dir.: Thieres George Freire da Silva, Elizângela Aparecida dos Santos, Ygor Jessé Ramos e Dzoodzo Baniwa) - Crédito da foto: Keine Andrade
Image by Steve Buissinne from Pixabay
Foto: Jade Giallorenzo/Ascom SVPonte
Foto: Hélio Alves/ Tribuna do Recôncavo.
Foto: André Frutuôso
Foto: André Frutuôso
Imagem de Marie Sjödin por Pixabay
Crédito: Helder Rabelo
Imagem de Pexels por Pixabay
Image by Dumitrița Albu from Pixabay 
Foto: José Cruz/ Agência Brasil
Imagem Ilustrativa de Jan Steiner por Pixabay
Foto: Marcelo Camargo/ Agência Brasil
Foto: Marcello Casal Jr./ Agência Brasil
Foto: Marcelo Camargo/ Agência Brasil
Foto: Marcelo Camargo/ Agência Brasil
Imagem de mohamed Hassan do Pixabay
Imagem ilustrativa de Pexels do Pixabay
Foto: Hélio Alves/ Tribuna do Recôncavo
Foto: Tiago Dantas Seagri BA
Imagem de Couleur por Pixabay
Imagem de juanjo tugores por Pixabay
Image by Silviarita from Pixabay
Arte: Divulgação
Foto: Hélio Alves/ Tribuna do Recôncavo
Foto: Lula Marques/ Agência Brasil
Image by Free stock photos from www.rupixen.com from Pixabay
Foto: Laís Rocha Ascom SeturBA
Foto: Edilson Araújo – Ascom SEC
Foto: Hélio Alves/ Tribuna do Recôncavo
Foto: Divulgação
Foto: Divulgação - PJ
Image by Tomwieden from Pixabay
Arquivo Pessoal
Foto ilustrativa: André Fofano
Imagem Ilustrativa de Emilian Danaila por Pixabay
Foto: Marco Barbosa/CAIXA
Foto: Marcello Casal Jr./ Agência Brasil
Montagem: Tribuna do Recôncavo
Imagem Ilustrativa | Foto: Hélio Alves/ Tribuna do Recôncavo
Foto: Hélio Alves/ Tribuna do Recôncavo
Foto: Uanderson Alves/ Tribuna do Recôncavo
Foto: Luciano Almeida
Foto: Reprodução/Instagram de Lucas Duarte
Arquivo Pessoal
Foto: Marcello Casal Jr/ Agência Brasil
Foto: Marta Medeiros
Foto: Marcelo Camargo/ Agência Brasil
Imagem Ilustrativa de Pexels por Pixabay
Foto: Tribuna do Recôncavo
Foto: Viviane Macêdo
Imagem Ilustrativa de StockSnap por Pixabay
Imagem de Sambeet D por Pixabay
Foto: Tony Winston/ Agência Brasília
Arquivo Pessoal
Imagem ilustrativa de Couleur por Pixabay
Foto: Filipe Nascimento
Image by Debora Alves from Pixabay
Foto: Divulgação
Imagem de Simon Steinberger por Pixabay
Foto: Hélio Alves/ Tribuna do Recôncavo
Foto: Marcello Casal Jr/ Agência Brasil
Foto: Tiago Dantas/ Seagri
Imagem de Free-Photos por Pixabay
Imagem Ilustrativa by Engin Akyurt from Pixabay
Imagem ilustrativa de Quang Nguyen vinh por Pixabay
Reprodução/ Video
Imagem de Radoan Tanvir do Pixabay
Imagem de Alfred Derks por Pixabay
Imagem ilustrativa de Tim Pritchard por Pixabay
Foto: Marcello Casal Jr/ Agência Brasil
Foto: Tribuna do Recôncavo
Imagem de mohamed Hassan por Pixabay
Foto: Hélio Alves/ Tribuna do Recôncavo
Imagem por Squirrel_photos de Pixabay
Foto: Juan Lapa
Foto: Marcelo Casal/ Agencia Brasil
Foto: Rebeca Falcão Seagri
Arte: Tribuna do Recôncavo
Imagem ilustartiva de Clker-Free-Vector-Images por Pixabay
Arquivo Pessoal